龙光集团加入“比惨大会”

斑马消费 杨柘

曾经的民营房企优等生龙光集团,在最近半年里,突然陷入流动性危机。

屋漏偏逢连阴雨。日前,公司披露盈利警告,预计今年上半年亏损5亿元至8亿元,迎来上市以来首次巨亏。

随着“房二代”纪凯婷淡出管理层,老将肖旭、黄湘玲出马,能否让公司尽快走出逆境?

上市9年首亏

一则预亏公告,让龙光集团民营房企“优等生”形象彻底坍塌。

在8月21日晚间披露的盈利警告中,公司预计今年上半年净亏损在约5亿元至8亿元。

公司解释,亏损主要由三大因素导致。一是疫情影响导致工程进度放缓,年内结转体量下跌,确认收入减少;二是房地产行业持续低迷,销售同比下滑;另外还有部分低毛利项目结转导致结转毛利率下降。

初步统计,在已披露业绩预告的75家上市房企中,有超过40家预亏。其中,建业地产最惨,亏损额约50亿元至60亿元。就连宇宙房企碧桂园,股东应占净利润也预计同比减少93.3%至98.7%,仅有约2亿至10亿元。

外界清楚地看到,今年上半年房地产行业的惨烈程度。

和龙光集团一样,影响这些房企亏损的原因大致一样,疫情、结转收入、减值等影响。在时代洪流之下,没有哪家房企可以独善其身。

龙光集团前行政总裁赖卓斌曾对外表示,去年第四季度已感受到行业压力,今年以来销售额大幅下滑,超出预期。

今年上半年,公司合约销售额为303.4亿元,较上年同期736.4亿元减少58.80%。

2021年,公司经营状况骤变,实现营业收入、归母净利润782.93亿元、100.21亿元,同比分别增长10.15%和-23.01%。其中,归母净利润自2013年上市以来首次出现负增长。

巨头躺倒

龙光集团崛起于广东汕头。24年前,创始人纪海鹏主导的汕头阳光花园项目,以当年开工、当年售罄,成为行业样板。后来,公司循着这样的周转模式,不到3年,成为汕头数一数二的房企。

公司得以壮大,是在深圳抓住了市场机会。2003年,公司拿下宝安“地王”,建成了天悦龙庭小区。

公司对“地王”颇为偏爱,2004年拿下佛山天湖郦都、2006年拿下南宁普罗旺斯,均是当地土拍市场的地王。

不过,公司把业务重点聚焦在深圳。当地住宅市场巨大的刚性需求,不仅潮汕籍房企蜂拥而入,央企、地方国企等各方势力也在互相角力。

在深圳,龙光集团频频拿下多处“地王”项目,在资金实力上频频亮出肌肉。

2014年龙华区白石龙某地块,楼面价2.5万元/平方米;2015年龙光红山地块,总价112.5亿元,成为彼时深圳总价“地王”;2016年,拿下光明新区一个商住用地,以140.6亿元价格,成为全国总价“地王”。

即便是在去年全行业普降杠杆、压缩拿地的情形下,公司仍斥资80亿元参与深圳首轮集中供地,将南山西丽街道和光明凤凰街道两处地块收入囊中。

头顶“地王”光环,龙光品牌响彻全城,也让企业销售规模狂飙猛进。从2012年至2021年,公司销售规模从百亿到超过1400亿元。

规模迅速膨胀的背后,公司依赖的就是高周转模式。随着去年以来销售疲软、融资业务收紧,公司走进寒冬。

今年1月,惠誉、穆迪、标普三大评级机构先后下调公司评级。瑞银在3月初将公司评级从中性降至沽售,随后公司遭遇股债双杀。

直至8月初,公司一口气暂停支付5笔美元优先票据到期的利息,涉及本金约16亿美元,直接官宣违约。

到底有多少债务?

龙湖集团、碧桂园和龙光集团,曾是国内民营房企阵营里的“优等生”。短短半年时间,龙光集团就和诸多遇险房企一起,踏进同一条河流。

因2021年报一再延迟,公司的债务规模到底有多大,对于外界来说是一个谜。

不过,从已披露未经审核的2021年度业绩来看,公司负债规模不容小窥。截至去年底,公司负债总额2181.33亿元,借贷总额938.75亿元。实际现金及银行结余382.36亿元,难以覆盖短期借款204.11亿元及应付账款及票据492.72亿元。

据公开报道显示,公司境内外债券规模巨大,余额超过400亿元。

目前公司存续13笔境外美元债,余额约36.59亿美元;公司在境内通过全资子公司龙光控股融资发债,目前有20只存续债券,余额约199亿元。且在一年内,将有3笔美元债、7笔境内债到期,合计规模约153亿元。

在瑞银看来,公司的债务还止于此,其早在3月初的报告中指出,龙光集团表外债务可能达到580亿元至790亿元。

在3月17日的恳谈会上,赖卓斌道出实情,目前公司的预售监管和银行贷款监管资金超180亿元,还有120亿元已出售未回笼资金,银行端超过100亿元已审批贷款无法正常发放。

公司表示,将在今年内争取完成120亿元资产盘活。今年3月,公司将汕头东海岸新城新津片区一个新建住宅项目全部股权及股东贷款,转让给中海旗下的中海宏洋,对价10.24亿元;还将贵梧高速40%股权转让给新世界发展,对价26.5亿元。

另外,公司已完成对19龙控01、18龙控02、龙联08、20龙控02等4支债券的展期工作。

在行业低谷里,百强房企整体销售下滑,龙光集团重要现金流来源之一,销售增速一再放缓,获取资金的速度越来越慢。

随着纪凯婷淡出管理层,老将肖旭、黄湘玲出马,龙光能否尽快走出逆境,还是一个未知数。